转发市房管局关于贯彻实施《物业管理条例》若干意见的通知
池政办 [2004]8 号
各县、区人民政府，九华山风景区管委会，开发区管委会，市政府有关部门：
市房管局《关于贯彻实施〈物业管理条例〉的若干意见》业经市政府同意，现转发给你们，请结合实际，认真组织实施。
池州市人民政府办公室
二 00 四年二月十八日
关于贯彻实施《物业管理条例》的若干意见
（市房管局， 2004 年 1 月 30 日）
为了认真贯彻实施国务院《物业管理条例》（国务院第 379 号令，以下简称《条例》），进一步推进我市物业管理工作，促进全市物业管理的规范化、法制化，现提出如下意见：
一、提高认识，广泛宣传，营造物业管理氛围
《条例》是我国第一部物业管理行政法规。认真贯彻实施《条例》，对规范我市物业管理、改善居民居住环境、改革城市管理体制等将起到积极的推动作用。市政府已将 2004 年列为“物业管理宣传年”。各地、各有关部门和单位要进一步提高认识，把《条例》的落实工作作为建设为民政府的一项重要举措，摆上议事日程，认真加以研究，及时组织实施。要组织新闻媒体加大宣传力度，大力宣传《条例》的内容和实施《条例》的重要性和紧迫性，努力在全市营造浓厚的物业管理氛围。
二、调整布局，开展整治，全面实施物业管理
（一）合理划分物业管理区域。物业管理区域的划分应结合物业共用设施设备、建筑物规模、房地产在建项目等因素，遵循“规模适宜、资源共享”的原则，由房地产行政主管部门牵头负责，民政部门和街道办事处、社区建设、房地产在建项目等因素，遵循“规模适宜、资源共享”的原则，由房地产行政主管部门牵头负责，民政部门和街道办事处、社区居委会参与配合，于 2004 年 3 月底前完成。
划分原则：已建成并实施物业管理的住宅区，主城区在 5 万平方米以上的可以继续作为一个独立的物业管理区城，并按《条例》进行规范； 5 万平方米以下的根据上述划分原则重新划分确定物业管理区域。县城区的规模划分由各县根据本地实际情况确定。已建成未实施物业管理以及新建、旧区综合整治、整合的各类住宅区，主城区建筑规模在 5 万平方米以上的，县城区建筑规模在 3 万平方米以上的，可以作为一个独立的物业管理区域；非住宅物业项目可以以独立项目作为一个物业管理区域。
（二）全面实施新区物业管理。新建商品住宅区全面推行物业管理，对前期物业管理工作未落实的房地产开发项目，一律不予办理商品房预售手续。要以房地产新开发项目为切入点，加强对新建小区物业管理工作的指导与监督，确保新建小区物业管理覆盖率达 100% 。青阳县、石台县和九华山风景区要在 2004 年 6 月前全面启动新区物业管理工作。
（三）积极推进旧区整治。结合城市文明创建和城市开发建设，本着“因区制宜，一区一案”和“以人为本，设施配套；一次规划，分步实施；政府组织，多方参与；整管结合，务求规范；加强领导，强力推进”的整治原则，有计划、有步骤地实施旧区综合整治，并按照政府、建设单位、产权人合理分担的原则，多渠道筹措整治资金。
（四）逐步拓宽物业管理覆盖面，各地要积极探索改革城市管理体制，推行城市物业专业化、市场化管理，逐步实现物业管理由新区向旧区延伸，由居民区向办公、商贸、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业场所延伸，由商品住宅区向单位自建、私人自建住宅区延伸。
三、健全制度，理顺关系，完善物业管理机制
（一）建立健全业主大会制度。按照《条例》有关规定，物业管理区域应成立业主大会。各街道办事处、社区居委会要牵头做好辖区内业主大会和业主委员会的成立、换届等工作。房地产行政主管部门要加强对业主大会和业主委员会的指导和监督，规范其行为，促进业主自律和决策。业主大会议事规则由市房地产管理局另行制定）。业主委员会应自选举产生之日起 30 日内，向当地房地产行政主管部门备案；已成立业主大会和业主委员会的，应在 2004 年 3 月底前向当地房地产行政主管部门重新备案。
（二）完善物业管理招投标机制。建立物业管理招投标工作专家评委库，努力开成公平、公开、公正的招投标工作机制。主城区住宅区建筑规模在 5 万平方米以上，县城区住宅区建筑规模在 3 万平方米以上的，前期物业管理必须通过招标方式选聘物业管理企业。主城区在 5 万平方米以下，县城区在 3 万平方米以下的住宅区，原则上应公开发布信息，尽可能通过招标方式选聘物业管理企业；确因投标人少于 3 个，或住宅区规模较小不能招标的，经当地房地产行政主管部门批准后，可自主选聘前期物业管理企业。同时，提倡物业管理区域内业主大会通过市场竞争机制选聘物业管理企业。
（三）实行物业管理服务合同制。市房地产行政主管部门要会同工商管理部门，制定统一的物业管理服务合同示范文本，并从 2004 年 3 月 1 日起施行。物业管理服务合同应当在订阅之日起 15 日内，向当地房地产行政主管部门备案，并在本物业管理区域内公示。
（四）建立业主公约制。建设单位在销售物业之前，应制定业主临时公约，物业买受人应当以书面形式承诺遵守业主临时公约。物业管理区域内业主大会应就物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益的事项制定业主公约，并严格遵守。
（五）建立物业管理与社区建设的良性互动机制，社区居委会在物业管理区域内依法履行自治管理职责。业主大会、业主委员会要积极配合社区居委会履行自治管理职责，接受社区居委会的指导和监督，并配合公安机关共同做好维护社区治安等相关工作。业主大会、业主委员会作出的有关物业管理决定，应当告知社区居委会，并认真听取社区居委会的意见。
四、实施监督，强化管理，提高物业管理服务水平
（一）加快制定物业管理配套政策，市政府将出台《池州市住宅区物业管理办法》以及居住小区物业管理企业与各职能、专业管理部门职责分工的规定。市房地产行政主管部门应会同市财政、物价等有关部门配套制订《池州市物业服务收费管理办法》、《池州市住宅专项维修资金管理办法》等文件，切实规范我市住宅区物业管理工作。
（二）加强对物业管理企业的监管。各有关部门要加强物业管理企业资质的动态管理，建立物业管理企业市场准入和清出制度。加强物业管理专业人员的执业资格管理，推行持证上岗制度。启用物业管理企业及从业人员的信用档案系统，建立诚信体系。督促指导物业管理企业依法经营、规范服务。加快落实开发企业与物管企业的分离工作，力争于 2004 年 6 月底前实行分业经营。
（三）合理确定物业管理服务收费标准。物价部门和房地产行政主管部门应按照国家发改委、建设部《关于印发〈物业服务收费管理办法〉的通知》、中国物业管理协会《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）和《安徽省物业管理服务等级标准》有关规定，制定我市物业管理服务标准，明确物业服务收费的定价原则、定价方式和价格构成，制定收费指导标准，建立“以质论价、质价相等、合同约定”的服务收费体系，实行合理分等定级。
（四）健全物业管理行业执法投诉体系。有关部门要加强物业管理专业执法，严格查处物业管理行业活动中的各种不法行为。建立健全物业管理投诉受理机制，公开投诉途径和范围，公开办理期限和办理结果，切实维护广大业主和物业管理企业的合法权益。
（五）加强专项维修资金的归集和使用监管。要建立住房专项维修资金制度，按照“业主所有、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管”的原则实施管理。商品住房按售房款 3% 的标准收取专项维修金。公有住房售后维修基金按售房款 20% 的标准提取。公有住房售后维修基金及商品房专项维修资金归集、使用、管理的具体办法，由市房地产管理局会同市财政局负责牵头制定。已缴存的住房专项维修资金，要抓紧认真清理，坚决查处挪用行为，追缴挪用资金。
五、加强领导，通力协作，强力推进物业管理工作
（一） 强化领导，加强协调。物业管理工作涉及面广、难度大。各级政府要加强对物业管理工作的领导，及时协调处理物业管理过程中出现的有关问题，推进物业管理工作健康发展。
（二）明确职责，通力协作。房地产行政管理部门要负责搞好行业管理，加强工作协调，规范行政行为，抓好《条例》的具体落实工作。公安、物价、财政、工商、民政、规划、城管和街道办事处等部门和单位要按照《条例》规定，各司其职，通力协作（各部门具体职责分工另行规定），共同做好《条例》的贯彻实施工作。供水、供电、供气等单位应对居民用水、用电、用气等实施装表计量，做到一户一表，定期抄表，收费到户。
（三）制订政策，扶持物业管理企业。各地、各部门应根据实际情况，打破政策性和体制性障碍，制订扶持物业管理企业发展的政策，协调解决好物业管理企业在具体实施物业管理过程中出现的各种问题，扶持企业做大做强。
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