关于印发《池州市业主大会规程》的通知

池房 [2004]40 号

各县（区）建委、房管局，九华山城建处、开发区土地房地产局：

    为规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》、池政办 [2004]8 号《关于贯彻实施〈物业管理条例〉的若干意见》，结合池州实际，我局制定了《池州市业主大会规程》，现印发给你们，请结合本地实际组织实施。

    特此通知

                                     池州市房地产管理局

                                     二 00 四年六月二日

池州市业主大会规程

    第一条 为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》、池政办 [2004]8 号《关于贯彻实施〈物业管理条例〉的若干意见》，结合本市实际，制定本规程。

    第二条 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。保障物业的合理、安全使用，维护物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。

    第三条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

    业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会成立以后入住的业主自动成为业主大会的成员。

    业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。

    业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立

    第四条 只有一个业主，或者业主人数较少（ 20 人以下）且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

    第五条 街道办事处、社区居委会牵头负责辖区内业主大会和业主委员会的成立、换届等工作，房地产管理部门进行指导和监督。

    第六条 一个物业管理区域有下列情形之一的，可以组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会：

    （一）新建物业建筑面积售出达 50% 以上的；

    （二） 物业自首次出售之日起已满两年的。

    第七条 房屋建设单位或出售单位应当将出售的房屋建筑面积、房屋出售时间、业主清册等材料在报房地产管理部门的同时，抄送所在地社区居委会。

    第八条 符合本规程第六条规定的，所在地社居委应当提出业主大会筹备组建议名单，并会同房地产管理部门确定。

    筹备组由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）、前期物业管理企业、社居委代表组成。

    筹备组组长由业主担任，也可由社区居委会或建设单位负责人担任。

    筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。

    第九条 筹备组应当做好下列筹备工作：

    （一） 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

    （二）参照有关主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

    （三） 确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

    （四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

    （五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

    前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开 15 日前以书面形式在物业管理区域内公告。

    第十条业主在首次业主大会上的投票权数，住宅房屋实行一套一投票权；非住宅房屋按建筑面积每 100 平方米一投票权，建筑面积在 100 平方米以下的房屋有房屋所有权证，每证一投票权。

    第十一条 筹备组应当自组成之日起 30 日内，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

    第十二条 首次业主大会按下列程序召开：

    （一） 由大会筹备组介绍大会筹备情况；

    （二）公布选举程序；

    （三） 由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况；

    （四）业主投票选举产生业主委员会委员；

    （五）业主委员会委员协商产生业主委员会主任、副主任候选人；

    （六）业主投票选举产生业主委员会主任、副主任；

    （七）审议通过业主大会议事规则和业主公约；

    （八）其他事项。

    第十三条 业主大会履行以下职责：

    （一） 制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

    （二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

    （三）选聘、解聘物业管理企业；

    （四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

    （五） 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

    （六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

    第十四条 业主大会议事规则应就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。

    第十五条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

    业主公约对全体业主具有约束力。

    第十六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

    业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

    有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

    （一） 20% 以上业主提议的；

    （二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

    （三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。

    发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，房地产管理部门应当责令业主委员会限期召开。

    第十七条 业主委员会应当在业主大会会议召开 15 日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。

    住宅小区的业主大会会议，应当于会前 3 日告知相关的社区居委会。

    第十八条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。不具有民事行为能力的业主，由其监护人代为行使有关权利。

    第十九条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有 1/2 以上投票权的业主参加。

    第二十条 召开业主大会会议，有条件的物业管理区域，应当有二分之一以上有投票权的业主参加。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

    推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议 3 日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

    业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

    第二十一条 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权 1/2 以上通过。

    业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3 以上通过。

    第二十二条 业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。

    第二十三条 业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

    业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

    第二十四条 业主委员会应当自选举产生之日起 3 日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任 1 人，副主任 1 — 2 人。

    第二十五条 业主委员会委员应当符合下列条件：

    （一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

    （二） 遵守国家有关法律、法规；

    （三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；

    （四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

    （五）具有一定组织能力；

    （六）具备必要的工作时间。

    第二十六条 业主委员会应当自产生之日起 30 日内，持下列文件向房地产管理部门备案；

    （一）业主委员会名称和业主委员会委员、主任、副主任名单及基本情况；

    （二）业主委员会议事规则；

    （三）业主公约；

    （四）业主委员会办公场地，联系电话；

    （五）其它资料。

    房地产管理部门经审核后，出具业主委员会书面备案意见书。业主委员会凭备案意见书到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报房地产管理部门及街道办事处、社区居委会备案。

    业主大会需对外行使权利的，业主委员会应凭房地产管理部门出具的证明刻制业主大会印章，并按规定使用和管理。

    业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。

    第二十七条 业主委员会履行以下职责：

    （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

    （二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

    （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

    （四）监督业主公约的实施；

    （五）业主大会赋予的其他职责。

    第二十八条 业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。

    第二十九条 经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。

    第三十条 业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

    第三十一条形 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。

    业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

    第三十二条 业主委员会任期届满 2 个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产管理部门可以指派工作人员指导其换届工作。

    原业主委员会应当在其任期届满之日起 10 日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

    第三十三条 经业主委员会或者 20% 以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

    第三十四条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

    （一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

    （二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

    （三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

    （四）有犯罪行为的；

    （五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

    （六）拒不履行业主义务的；

    （七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

    第三十五条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起 3 日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

    第三十六条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在房地产管理部门和街道办事处、社区居委会的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

    第三十七条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

    业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的房地产管理部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

    第三十八条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与街道和居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

    社区居委会在实行规范的物业管理区域内，不再具体从事与物业管理相关的经营性服务活动，依法履行自治管理职责。

    在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

    住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居委会，并听取社区居委会的建议。

    第三十九条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；首次业主大会之前的筹备会议经费，暂由开发建设单位（包括公有住宅出售单位）垫付。业主大会和业主委员会经费的筹集、管理、使用等由业主大会议事规则规定。

    业主大会和业主委员会工作经费的使用情况，应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。

    第四十条 本规程由市房地产管理局负责解释。

    第四十一条 本规程自发布之日起施行。